Jak postupovat při výběru skladu aneb není hala jako hala
Pojďme se společně podívat na nejdůležitější body, které je třeba brát v potaz při výběru vhodného skladu.
Proces výběru a zajištění nového skladu je časově náročný, začněte s hledáním včas. Z naší zkušenosti celá transakce trvá průměrně 6 měsíců od úvodního zadání parametrů ze strany klienta až po podpis nájemní smlouvy.
Je třeba brát v potaz, že v dnešní době se většina skladů staví nájemcům na míru a doba pro realizaci samotné výstavby se pohybuje mezi 9–12 měsíci. Skladové jednotky, které se uvolní s ukončením doby nájmu jsou na trhu nabízeny s několikaměsíčním předstihem a často předpronajaty ještě před koncem doby nájmu předchozího nájemce.
Kromě výběru vhodné lokality je třeba se zaměřit i na správný výběr typu skladu. Potřebujete maximálně efektivně skladovat paletové zboží s využitím automatizace, robotizace a s ohledem na úspornost provozu? V takovém případě hledejte sklad třídy A. Hledáte prostory pro uskladnění nízkoobrátkového zboží či potřebujete skladování pouze na ploše bez vyšších nároků? V takovém případě můžete hledat i mezi sklady kategorie B. Níže se podíváme na charakteristiky těchto tříd.
Sklad třídy A splňuje nejvyšší standardy pro moderní průmyslové budovy s následujícími technickými parametry: světlá skladovací výška minimálně 10 metrů, bezprašná zátěžová betonová podlaha s nosností minimálně 5T/m2, široká rozteč nosných sloupů, vnější opláštění s tepelně izolační vrstvou, střecha s vysokým počtem světlíku pro zajištění dostatku denního světla, vysoký počet hydraulických nakládacích ramp, úrovňové vjezdy do haly, sprinklerový systém, úsporné osvětlení a vytápění plynem nebo tepelnými čerpadly. Nově dodávané sklady kategorie „A“ mají již standardně certifikaci udržitelnosti BREEAM v úrovni GOOD a vyšší.
Sklady třídy B jsou typicky starší průmyslové haly, u kterých nacházíme často velké rozdíly v kvalitě. Základní parametry by se daly shrnout následovně: světlá výška alespoň 5 metrů, zátěžová podlaha, venkovní nakládací rampa nebo zásobovací vrata. Sklad třídy B má zpravidla vysoké provozní náklady na vytápění a osvětlení z důvodu nedostatečné izolace a použití starých technologií s nevyhovujícími podmínkami pro zajištění protipožárních opatření.
Energie a služby jsou standardně hrazeny nájemci „na přímo“ od jejich dodavatelů. U výroby je důležité si ohlídat dostatečnou kapacitu elektrické přípojky tak, aby byl pro výrobní proces zajištěn dostatek elektřiny. Další náklady jsou spojené se správou areálu. Tyto náklady pronajímatelé zpravidla přeúčtovávají nájemcům ve formě servisních poplatků, a to na základě velikosti pronajímané plochy s následným ročním vyúčtováním.
Vyjednávání o komerčních podmínkách nájmu je samostatná kapitola. Pronajímatelé se často snaží využít nedostatečné znalosti tržního prostředí u firem, které si pronajímají sklad poprvé nebo se jedná o jejich první větší stěhování v rámci expanze společnosti. V takovém případě je vhodné se obrátit na naše poradce, kteří díky svým dlouholetým zkušenostem a znalostem o fungování trhu průmyslových nemovitostí dokáží pro nájemce vyjednat nejlepší možné podmínky nejen co se týče výše nájmu, ale i dalších pobídek tak, aby byl nalezen ideální průsečík mezi očekáváním investora a možnostmi nájemce. V rámci průmyslových nemovitostí je standard, že zprostředkovatelskou provizi hradí pronajímatel, nemusíte se tedy bát zvýšených nákladů při spolupráci s našimi poradci.
Závěrem si shrneme nejdůležitější body při výběru skladu: začít s hledáním nového skladového s dostatečným časovým předstihem, vybrat vhodnou lokalitu s ohledem na Vaše požadavky, nechat si zpracovat nezávaznou analýzu trhu ze strany našich poradců a s jejich pomocí zajistit nové prostory.
