Rozhodujícím faktorem, který významně ovlivní dění na českém realitním trhu v příštím roce, bude dlouho vyhlížené snížení úrokových sazeb. První polovina roku se proto ponese v duchu vyčkávání, větší oživení investiční aktivity očekáváme až v jeho druhé půlce. Vedle nižších úrokových sazeb bude pro vývoj na trhu důležité sladění očekávání prodávajících a kupujících. Výjimku tvoří prodeje trofejních a prémiových nemovitostí, o které je stále vysoký zájem ze strany tuzemských i zahraničních investorů. Dlouhodobě roste sektor institucionálního bydlení, přetrvává zájem o špičkové skladové nemovitosti, v hledáčku investorů rovněž nadále zůstávají retail parky.

Za první tři čtvrtletí se prodaly nemovitosti v celkové hodnotě 1,15 miliard EUR, celkově by tak objem investic mohl letos dosáhnout až 1,4 miliardy EUR. Stejně jako letos i v příštím roce český trh potáhnou primárně domácí investoři a fondy. Kapitálu je stále dostatek, jen čeká na vhodné načasování, které přijde s předpokládaným poklesem úrokových sazeb. Výnosové míry se meziročně zvýšily pouze o 50-75 bazických bodů, jejich vývoj v příštím roce bude záviset na načasování a intenzitě snižování úrokových sazeb. V porovnání s jinými západoevropskými trhy bylo přecenění na českém trhu doposud velmi mírné.

Čím dál tím více roste význam plnění cílů ESG, jak s ohledem na stále tužší regulaci, tak s ohledem na případnou snahu majitelů nemovitostí získat financování nebo refinancování svých nemovitostí či zajistit likviditu nemovitosti pro případný prodej.

Kancelářský trh potrápí nedostatečná nabídka nových ploch

Na pražském kancelářském trhu se v následujících dvou letech výrazně projeví omezení nové výstavby. V příštím roce by mělo být dokončeno přibližně 80 000 m² a pouze 27 500 m² v roce 2025. To bude mít za následek jednak postupný pokles neobsazenosti, který se naplno projeví v roce 2025, a hlavně růst nájemného v centrálních lokalitách, naopak v okrajových lokalitách bude nájemné spíše stagnovat. Realizovaná poptávka bude oproti loňsku nižší a v příštím roce pravděpodobně ještě poklesne. Nájemci budou především přejednávat stávající smlouvy a případně zefektivňovat využívání stávajících prostor.

Zájem o skladové prostory zřejmě mírně oslabí

Neobsazenost skladových prostor v České republice zůstává nadále nízká a pohybuje se okolo 2 %. Ve výstavbě je aktuálně 1,4 mil metrů čtverečních nových ploch, které budou na trh dodány v průběhu příštího roku, což může mírně a krátkodobě navýšit neobsazenost. Silná poptávka z minulých let však v důsledku ekonomického ochlazení mírně slábne. Nájemné již v průběhu třetího čtvrtletí zůstalo stabilní pro špičkové prostory v okolí Prahy ve výši 7,00-7,50 EUR/m²/měsíc a ani v příštím roce neočekáváme jeho výrazný nárůst. Ceny stavebních nákladů se stabilizovaly na nové, vyšší úrovni a jsou taktéž reflektovány v ceně za pronájem. V popředí zájmu developerů a investorů zůstávají i nadále zejména lokality kolem Prahy, Brna, Plzně a Ostravy s výbornou dostupností na hlavní dálniční tahy.

Rezidenční trh opět potáhnou hypotéky

Rezidenční trh postupně oživuje. V průběhu letošního roku ČNB zrušila několik významných omezení pro získání hypotéky. Spolu s očekávaným snížením úrokových sazeb tak v příštím roce opětovně vznikne větší prostor pro zájemce, kteří hradí část kupní ceny nemovitosti z hypotečního úvěru. Letošek by podle developerů mohl skončit s objemem více než 4 000 prodaných bytů, což je téměř o třetinu více než v loňském roce. Dosahované prodejní ceny by tak opět mohly začít mírně růst. Průměrné ceny pro novostavby v Praze se pohybují lehce nad 150 tisíc korun na metr čtvereční a v příštím roce by tak mohly dle predikcí růst o cca 5-10 %. Nárůst cen podporuje doposud omezená výstavba, růst stavebních nákladů a také předpokládané oživení poptávky. Kombinace těchto vlivů může rovněž znovu zrychlit transakce samotné.

Dostupnost koupě vlastního bydlení je v České republice nicméně stále nejnižší v Evropě. To povede k dalšímu nárůstu poptávky po nájmech, především v segmentu institucionálního nájemního bydlení. Podle dat Flatzone dosáhlo průměrné nájemné za novostavbu v Praze 550 Kč/m². Jeho případný další růst již ovšem nebude tak výrazný jako v předchozích letech. Jednoznačně však bude stoupat nabídka nájemních projektů, a to jak v Praze, tak v Brně.

Máme rádi otázky, pokud máte dotazy k našim datům nebo vás zajímá něco jiného z oblasti realit, obraťte se na nás, rádi poradíme.  

Lenka Šindelářová

Head of Research and Consultancy

lenka.sindelarova@cz.knightfrank.com

+420 602 773 592

Photy by aileino from Pixabay