Kapitalizační míra, známá také jako cap rate, je klíčovou metrikou používanou investory při hodnocení nemovitostí. Jedná se o procentní ukazatel, který pomáhá určit, jak výnosná investice do nemovitosti je. Používá se hlavně pro srovnávání různých nemovitostí napříč různými trhy a sektory, a také v rámci veřejně obchodovaných investičních produktů, jako jsou REITs (realitní investiční trusty). Investoři díky kapitalizační míře snadno určí, zda je daná nemovitost za správnou cenu a zda je vhodné do ní investovat.

Výpočet kapitalizační míry se odvíjí od ročního čistého příjmu z nemovitosti, který se následně vydělí její aktuální tržní hodnotou. Výsledkem je procento, které reprezentuje očekávaný roční výnos. Například pokud nemovitost generuje roční čistý příjem 1 milion korun a její tržní hodnota je 20 milionů korun, kapitalizační míra bude 5 %.

V praxi ale není stanovení kapitalizační míry tak jednoduché. V komerčním realitním sektoru neexistuje jednotná a univerzálně přijatá metoda pro výpočet tohoto ukazatele. Každý trh nebo segment může přistupovat k výpočtu jinak. Přesto kapitalizační míra slouží jako východisko při oceňování nemovitostí, obzvláště v případech, kdy nelze použít konkrétní tržní data.

Investoři používají cap rate také jako měřítko rizika – čím vyšší kapitalizační míra, tím vyšší výnosy mohou očekávat, ale také čelí vyššímu riziku. Naopak nižší kapitalizační míra často značí bezpečnější investici s nižšími výnosy.

Zdroj: https://fincos.econ.muni.cz/caprate/o-projektu